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隐瞒房屋未经验收合格,欺骗业主收楼岂能蒙混过关?

来源:原创 作者:蓝曼 刘浩明 时间:2015-08-25

案情简介

     2012年10月份,叶某等六人各自购买了位于广东省中山市坦洲镇某楼盘的房屋,六套房屋总价款共计360余万元。2013年11月下旬,叶某等六人按合同约定的交楼时间前去收楼,却发现房屋存在诸多质量问题。故叶某与X房地产公司交涉,X房地产公司同意对房屋进行整改后再交楼,但整改的进度及效果无法令叶某等人满意,且X房地产公司要求业主收楼时须将收楼时间倒签为合同约定的2013年11月23日,叶某等人不同意。

   在X房地产公司频频发函催促收楼的情况下,2014年1月28日,唐某单独收楼,2014年8月21日,叶某等5人收楼。
    2014年6月底,叶某委托律师到当地住建部门查询,意外得知叶某等人所购买的房屋,直到2014年5月8日才取得竣工验收备案表。其中,已收楼的唐某的房屋也是2014年5月8日才取得竣工验收备案表。得知此情况后,叶某等六人委托蓝曼、刘浩明律师于2014年8月20日起诉至法院,要求追究X房地产公司逾期交楼的违约责任(按合同约定赔偿10%迟交楼违约金,总金额约36万余元)。其中,唐某起诉称其虽然2014年1月28日收楼,但房屋直至2014年5月8日才取得竣工验收备案表,因此,违约金应计算至2014年5月8日,不应计至实际收楼之日。
    X房地产公司代理人答辩:1、户外施工受雨天影响,导致工程迟延,这属于不可抗力,可以顺延交楼时间。2、其已在2013年11月23日交楼日期前将竣工验收的材料递交给政府部门,是政府部门原因导致至2014年5月8日才取得竣工验收备案表。且开发商与叶某等人的合同中已约定因政府原因导致迟延的,可以顺延交楼日期,故X房地产公司没有违约。3、退一步讲,唐某已于2014年1月28日收楼,故即使要支付迟交楼违约金,也只能支付至实际收楼日,不应该计算至房屋取得竣工验收备案表之日。
 

裁判结果:
     中山市第一人民法院坦洲法庭经审理后作出一审判决,100%支付原告叶某等人要求支付相当于房屋总价款10%逾期交楼违约金的诉讼请求,具体为:1、判决X房地产公司向叶某等五人支付10%的迟交楼违约金;2、判决X房地产公司向唐某支付2013年11月23日至2015年5月8日取得竣工验收备案表之日的迟交楼违约金。
    一审判决之后,X房地产开发公司不服提出上诉,二审期间,X房地产公司提出调解,最后双方于2015年4月9日达成调解协议:X房地产公司认可一审判决金额,而叶某等六位业主选择在X房地产公司处再各自购买一个车位,并以判决书上确定的逾期交楼违约金金额直接抵扣购车位款项(最终以判决36万余元加补交10万余元的价格购买了六个车位)。本案最后以调解方式结案。
 
案例评析:
   代理律师认为:本案的争议焦点在于:1、双方约定的收楼标准到底是哪个。2、唐某主张的逾期交楼违约金计至房屋取得竣工验收备案表之日的诉讼请求是否合法。代理律师认为:
    1、关于收楼的标准。虽然六人与X房地产公司签订的合同第八条第二款约定收楼条件为“取得建筑工程竣工验收报告后”,但综合第八条第一款、第二款及根据广东省建设厅及中山市住建局有关规定,经办律师认为合同约定的房屋验收合格的标准实际应为“取得竣工验收备案表”。
    2、唐某虽然已于2014年1月28日收楼,但收楼时X房地产公司未出示合同第八条约定的证明文件(即竣工验收备案表),未向唐某告知房屋当时未经当地住建部门验收备案,因此,侵犯唐某知情权,故唐某有权将违约金计算至房屋取得竣工验收备案之日,而非实际收楼之日。
    代理律师将此分析结果告知叶某等人,在征得叶某等人的同意下组织相关证据材料提交给法院,最后使叶某等人的诉讼请求得到一审法院的全部认可。二审期间,考虑到业主以后在小区内生活便利等因素,在X房地产公司提出调解的情况下,与X房地产公司达成调解协议并履行完结。
    本案自2014年8月份起诉至2015年4月份调解结案,历经一审、二审,历时8个月,终于取得各方满意的互赢结果。
  

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